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Risques des obsolescences immobilières

Un immeuble d’exploitation, de bureau, de logement, n’est certes pas comparable à une machine à laver ou un téléviseur, dont l’obsolescence technique est désormais programmée dès sa fabrication ! Mais la vitesse à laquelle évoluent les normes, les réglementations, le coût de certains travaux, les attentes des clients, des usagers et des utilisateurs, impose de poser le problème.

De quoi parle t’on en matière d’obsolescences immobilières ? L’obsolescence technique est la plus évidente car la plus impactante en matière de coûts (rénovation, mise aux normes…) et de baisse de la valeur vénale du bien concerné. Outre les pathologies classiques des immeubles, liées à leur vieillissement naturel, il convient bien sûr d’être vigilant sur les performances thermiques, phoniques, au regard des objectifs sur les consommations d’énergie, l’empreinte carbone, ou le confort au travail.

L’obsolescence d’usage exprime quant à elle, les inadaptations flagrantes des espaces de travail, de vie ou d’accueil de la clientèle, au regard de problèmes de structures, de plans, d’équipements et d’installations des espaces. On peut à ce stade évoquer également l’obsolescence d’image, tant en termes de localisation, d’architecture, de représentation, certains immeubles souffrant d’une désaffection en cas de revente, de relocation, ou plus globalement d’attractivité, au regard des standards attendus.

Serait-il aujourd’hui pertinent même si on en a l’usage, de changer de moteur, de boite de vitesse ou de refaire la peinture d’un véhicule polluant et ancien, sans réfléchir au retour sur investissement des travaux à engager, non seulement d’un point de vue financier mais également en termes de gains d’usage ? Ses performances, ses consommations, son confort et sa sécurité en seraient-ils pour autant changés ? La question de la propriété de son véhicule, plutôt que d’en être locataire pour de courtes ou de plus longues périodes, ne mériterait-elle pas non plus d’être posée à cette occasion ?

En matière immobilière outre le fait que les coûts sont considérablement plus élevés, on ne change pas d’immeuble comme on change de voiture.

Est-il donc raisonnable en qualité d’utilisateur et de gestionnaire éclairé de son parc immobilier, de maintenir en « survie artificielle » des immeubles coûteux en entretien, énergivores, peu adaptés à l’émergence des nouveaux besoins ?

Est-il pertinent de conserver ou de continuer à investir dans un immeuble dont le taux d’occupation est faible et le ratio coût global / occupant prohibitif ? N’est-il pas préférable avant tout engagement financier, de poser un diagnostic objectif et réaliste de l’ensemble des obsolescences décrites ci-dessus, pour décider s’il convient de réhabiliter, rénover, mettre aux normes, plutôt que de vendre ou louer, un immeuble désormais inadapté à ses besoins et trop coûteux ?

Ces questions sont centrales bien que parfois complexes, au regard de l’ensemble des paramètres à prendre en compte.

Les contraintes budgétaires actuelles, les évolutions des modes de travail, le poids du poste immobilier dans les investissements et les charges, justifient une réflexion rapide sur ces sujets pour laquelle ARCHYPEL vous accompagne.

 

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