Il est fréquent de constater des écarts significatifs entre certaines estimations et la réalité du marché immobilier, lorsque la décision de cession d’un bien immobilier se pose aux Collectivités, en particulier pour :
- Des actifs immobiliers monovalents (usage spécifique),
- Du patrimoine privé non stratégique (logements, bureaux, murs commerciaux, terrains à construire),
- Des immeubles obsolètes d’un point de vue énergétique, technique ou fonctionnel,
Et dans le cadre de l’évaluation de projets immobiliers : examen des conditions financières des opérations, estimation du coût des acquisitions foncières envisagées dans le cadre d’une expropriation…
Le cas échéant l’expertise immobilière peut être complétée par la préparation du dossier de vente pour la Collectivité.
L’utilité d’une expertise immobilière
Le secteur immobilier est en évolution permanente tant au regard de la qualité intrinsèque des produits que d’autres facteurs exogènes :
- L’évolution des besoins et des attentes des clients,
- L’évolution des normes et des coûts de construction,
- La conjoncture macro-économique,
- L’évolution des taux d’intérêt et l’attitude des financeurs,
- L’évolution de l’environnement juridique et fiscal.
L’analyse de la valeur d’un immeuble à l’instant T est complexe car elle doit tenir compte de l’ensemble de ces paramètres.
Les 3 leviers de la valeur immobilière
Les principaux facteurs de la valeur sont au nombre de 3 :
- Les facteurs physiques : situation, accès, stationnement, qualité architecturale, caractéristiques techniques, performance énergétique, état d’entretien du bâti et des équipements…
- Les facteurs juridiques : servitudes, documents d’urbanisme, baux ou conventions en cours…
- Les facteurs économiques : macroéconomie, dynamique territoriale, liquidité du marché, taux d’intérêt, fiscalité…
Les méthodologies
- La valeur métrique par comparaison est la méthode la plus utilisée au regard des biens évalués. Elle consiste à affecter aux différents types de surface un prix au m² obtenu par comparaison avec des références de transaction effectuée sur un même marché immobilier, portant sur des locaux identiques ou tout du moins comparables.
- La méthode dite par « capitalisation du revenu »
Elle consiste à capitaliser la valeur locative de marché ou le revenu constaté, à l’aide d’un taux de rendement qui tient compte de la rémunération du risque et du taux de rémunération de l’argent, - La méthode dite du « bilan promoteur »
Cette méthode, couramment utilisée pour l’estimation de terrains à bâtir, consiste à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, auquel on soustrait les différents coûts grevant l’opération, pour parvenir à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question.
En cas de mise en vente directe par la Collectivité, ARCHYPEL peut vous aider à préparer le dossier de vente :
- La vérification ou la commande des diagnostics préalables, des pièces obligatoires ou utiles (plans, baux, conventions,…),
- La réalisation des photos,
- La rédaction d’un projet d’annonce commerciale,
- Le choix des supports de publicité ou de sites de vente adaptés,
- La préparation d’un dossier de vente remis aux prospects lors de vos visites,
- L’assistance à la négociation, le cas échéant
ARCHYPEL n’est pas mandataire en transaction immobilière afin de ne pas être juge et partie. ARCHYPEL ne perçoit donc pas d’honoraires de transaction mais des honoraires d’assistance à la vente.